熱點興起時，蜂擁而上，是近幾年樓市的特點。商業地產的投資尤其符合這樣的“規律”。限購限貸政策持續以來，不僅投資需求紛紛涌入商業地產，商業地產項目也以裂變式增長迅速遍布市場。但，熱情過后需要的是理性。一方面，我們看到一些地段優良、產品有吸引力的商鋪被搶購一空，并且呈現了較高的承租率，而另一方面，我們也經常聽到投資商鋪失敗的投資者的哭訴。

　　為何一個城市的商鋪會呈現冰火兩重天的狀況？如何理性看待商鋪投資？投資商鋪應該看重哪些要素？

　　投資案例一：

　　在石家莊西南區域新開業的一家游樂主題的商場現場，游樂項目前排起了大長龍，以年輕人居多的隊伍中，似乎沒有受到等候時間長的影響，依然興致勃勃等待體驗室內游樂場的刺激。而剛參加完游樂項目的小張，便和朋友一起去逛街購物，并尋找美食了。

　　在地下一層的一家臭豆腐小店里，兩名店員也緊張有序地忙碌著。他們說，現在商城只是試營業，大部分商鋪選擇了暫不開業，越在這樣的情況下，其實越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店員向記者說道，其實試營業以來，生意遠遠超過了預期。擺在貨架上的油都已經用了好幾桶。

　　據其中一名店員說，他們十幾平方米的小店，租金為4元/天/平方米，每個月一千多元的租金，對他們來說，并不是太難接受。

　　記者觀察，雖然許多商鋪大門緊閉，但地下商鋪招商情況基本處于滿額狀態。從其他幾家營業商鋪的負責人處得知，月租金基本在2000元左右。雖然未來商鋪運營情況尚需觀察，但可以看到新型商業形態對投資人的吸引力。

　　對于購買商鋪的小李來說，無疑是松了一口氣。在購買商鋪時，周邊雖有商業項目，但經營情況并不火爆。他當時看中的也是這里特色化的設計方案，以及開發商返租的政策。“雖然返租也帶有一定風險性，對開發商資金實力要求比較高，但我看中其后期運營的實力，就買下了這里的商鋪。”

　　投資案例二：

　　對于張敏來說，近幾年他最失敗的一個投資，就是買了一個商鋪。首付50%尚需500萬元的超大商鋪，在拿到手之后卻發現，怎么都尋找不到租戶。他的商鋪分上下兩層，共400平方米左右，“本來想購買大商鋪，可以吸引銀行、公司等大客戶前來投資，收益率要遠遠高于小商鋪，可是整整兩年，商鋪一直處于閑置狀態。”而這期間，張敏還需要每月償還剩下的貸款，壓力可想而知。“早知道這些錢還不如直接存到銀行呢，兩年沒有收益，這機會成本太高了。”

　　兩年以后，張敏的這個商鋪終于租出去了，但是租金情況并不理想，這也是他妥協之后的結果。“商鋪投資風險太大了，尤其是大商鋪。”張敏經過這一次不太成功的投資經歷之后，對商鋪有了抗拒感，尤其是大商鋪。

　　可是，真的是大商鋪惹的禍嗎？

　　從金字塔尖向下擴散的投資者

　　“手里有些閑錢，放到銀行不保值，做生意沒有時間和精力，投資個商鋪吧？”最近，身邊有這樣想法的投資者越來越多，這樣的現象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投資渠道的狹窄。股市動蕩、黃金疲軟，在經濟形式下行的市場中，只有房地產在穩中上升。

　　“從近幾年的投資人群來看，購買商鋪的人群在由金字塔尖上的人群，逐漸向下移動，人群范圍越來越廣。”這是多年從事商業地產項目推廣的業內人士張磊從商業一線觀察得到的結論。

　　張磊介紹，城市經濟水平不斷提高，商業格局也發生變化，商業地產的投資人群由過去使用權與經營權為一體的生意人，逐漸轉向了使用權與經營權分離的投資人，與之對應的商鋪產品也開始發生變化。

　　2001年前后，商鋪購買者大多為生意人，屬于自用型購買者，商鋪主要作為自己經營的場所。而2004-2005年前后，人群開始從自用型人群向自用兼投資人群轉換。“隨著經濟的發展，一些從事物流、商業流通、工業等實體經濟的經營者手中資本積累越來越多，開始有了將資金轉化成固定資產的想法，于是，資金實力雄厚的經營者開始投資大商鋪。”而從這個時候開始，商鋪的所有權和使用權開始了分割。租金收益開始成為投資者關注的一個重要考量標準。“現在，購買商鋪的人群從塔尖向下快速下滑，越來越多的平民百姓手里有了閑錢，開始買商鋪，造成商鋪投資熱潮的加速。只要位置好，未來區域有發展潛力，有人流量，就會受到追捧。”

　　所有權與使用權分割的商鋪

　　當然，隨著購買人群發生變化，商鋪產品也開始做出調整，以適應不同人群的投資需求。原來雙層街鋪面積多在200平方米以上，大額投資只適合有資金實力的生意人。而隨后，南三條市場、金億城服裝批發等市場類可分割的內街商鋪逐漸滿足小生意人的需求。店鋪面積小，可自由分割無論自用和租住，成本均在小生意人的投資范圍之內，這些商鋪的火爆直接助推了此類商鋪價值升值和租金收益的上漲。

　　而近幾年，隨著城市綜合體的崛起，可分割商鋪變得更加靈活。最小可購買十幾平方米的商鋪，吸引了更多白領一族加入了投資商鋪的大潮中。“比如，2萬元每平方米的商鋪，購買15平方米僅需要30萬元，首付50%，只用15萬就可以了，這對于普通人群來說，的確是不錯的選擇。”張磊說道。而同時，許多商業地產還打出帶返租的政策，商鋪由開發企業統一管理，定期返還購買者租金收益，降低購買者的經營風險，得到了眾多小投資者的歡迎。“從最近幾年開始，商鋪的所有權與使用權從逐漸分離到徹底分離，發展特別快。“張磊說道。商鋪產品的多樣化，也成為商鋪投資越來越熱的一個重要原因。

　　從商業地產項目一線售樓部傳來的消息是，“基本上一開盤，便被搶購一空。”一商業地產項目負責人稱，這樣的現象也成為近幾年商鋪售樓部的常態現象。

　　“目前許多商鋪投資者被我稱為‘剛需型投資者’，原因是這些人群投資意愿非常強烈，但并沒有專業的投資知識，是為了投資而投資。”張磊認為，這樣狀態下投資者面臨的投資風險則比較大。

　　商鋪的裂變式增長

　　“石家莊商業地產項目將進入快速發展期。”經過商業地產項目這幾年的發展，石家莊已經從過去單一的中山路商圈發展到遍布各區的多商圈時代。

　　一方面是迅速擴大的投資群體，一方面，石家莊商業地產的裂變式擴張，也帶來了商業項目的良莠不齊。在石家莊商業地產史中，并不缺乏商業成功的案例，同時，“失足者”也不少見。當“地段論”幾乎成為商業地產投資的金科玉律時，我們也不難發現，繁華地段也有閑置好長時間的商鋪久久沒有得到“賞識”。

　　當年，空中花園東方明珠項目立足在省會東南區域時，業內人士似乎并不看好其發展前景，但依托空中花園的休閑娛樂特色優勢，北國商城益東百貨的品牌主力店，以及天元名品等專業運營團隊的經營，東方明珠與卓達商貿廣場，已經成為東南區域名副其實的商業圈，而商鋪投資者都已經從風險期渡過，進入了盈利期。

　　另外，河北省商業聯合會秘書長曹潤亭認為，“對于地下商業來說，定位和招商尤為重要，如何將地下商業與地上商業形成資源有效配置和互補，是地下商業運營的關鍵。”雖然目前地下商業表現不盡如人意，但地下餐飲應當是城市未來發展的主要方向，而從運營角度分析，與地上商業形成互補，增加地下商業的舒適性，才是地下商業成功的關鍵。

　　物理屬性背后的經營理念

　　“商鋪的物理屬性只是一個空殼，只有經營好之后，才能體現出應有的價值。”曹潤亭語重心長地說道。在他看來，在市場競爭日益激烈的市場中，商業地產只有立足于關注以生活方式和家庭方式為軸心，關注消費者需求的變化，才能適應市場的變動。“近幾年興起的城市綜合體的功能都比較齊備，如何打造成具有一定目的型的市場，形成品類最大化豐富，滿足特有需求者的一站式需求，是商業經營中應該思考的問題。”

　　商業地產不同于住宅產品，有其特有的屬性。簡單說，包括該商業地產所處地段、商圈基礎、人流量、人均消費水平、后期運營管理等等。對于商業地產，重中之重便是后期運營管理的水平，這直接關系到該商業地產的“生死存亡”，成功的運營管理是投資獲利的保證，否則便是一場自娛自樂的獨角戲。“優秀的商業地產必然是符合這些條件的，這樣的商業地產才能帶來收益，未來才有更大的升值空間。”業內人士說道。

關鍵詞：商鋪