導(dǎo)語(yǔ):近日,石家莊市人民政府網(wǎng)站上發(fā)布了《石家莊市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》),進(jìn)一步加快推進(jìn)長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和新華區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作,力爭(zhēng)2020年底前基本完成主城區(qū)現(xiàn)有城市棚戶區(qū)改造,重點(diǎn)是國(guó)有土地上的C、D級(jí)危房改造,消除人民群眾居住安全隱患。
??這些地方是改造重點(diǎn)??
按照黨中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出的“到2020年,基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造”要求,力爭(zhēng)2020年底前基本完成主城區(qū)現(xiàn)有城市棚戶區(qū)改造,重點(diǎn)是國(guó)有土地上的C、D級(jí)危房改造,消除人民群眾居住安全隱患。
怎么改造?
根據(jù)主城區(qū)危房分布現(xiàn)狀,綜合考慮規(guī)劃條件、建造年代、布局形態(tài)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、技術(shù)方案等因素,采取成片改造和零星消除相結(jié)合的方式推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造。由轄區(qū)政府組織進(jìn)行分類梳理測(cè)算,建立改造項(xiàng)目臺(tái)賬,結(jié)合項(xiàng)目盈虧情況制定改造方案,經(jīng)申請(qǐng)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組下達(dá)棚戶區(qū)改造計(jì)劃后,區(qū)政府可采取以下方式實(shí)施改造,并鼓勵(lì)社會(huì)資本積極參與。
成片改造
成片改造。危房較集中區(qū)域可實(shí)行成片改造,改造范圍由轄區(qū)政府會(huì)同市規(guī)劃部門、住建部門按照可實(shí)施的最小可開發(fā)單元確定,原則上C級(jí)以上危房建筑面積不低于改造區(qū)域住宅總建筑面積的50%,且D級(jí)危房建筑面積不低于30%或不低于1萬(wàn)㎡。市規(guī)劃部門對(duì)以多層住宅為主的改造項(xiàng)目可按照被征收住宅房屋面積拆建比1∶2.3的比例,同時(shí)在滿足國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(上限不超過(guò)3.5)要求的前提下,確定居住容積率指標(biāo)。
原址翻建
原址翻建。對(duì)于不符合成片改造條件、符合城市規(guī)劃用地性質(zhì)的單棟或者零星的D級(jí)危房,有條件的可實(shí)施原址翻建。翻建安置住房總套數(shù)應(yīng)與原套數(shù)一致,建筑面積可增加最多不超過(guò)30%,翻建住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變。轄區(qū)政府可將其納入棚戶區(qū)改造,享受相關(guān)優(yōu)惠政策,翻建住房建設(shè)一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,所涉及的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi),應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的下限收費(fèi)或給予減免收費(fèi)。稅收優(yōu)惠政策按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕101號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。鼓勵(lì)原址翻建住房采用裝配式或鋼結(jié)構(gòu)等新型建材,享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
翻建安置住房建設(shè)資金按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資,政府適當(dāng)支持”的原則籌集,原房屋建筑面積部分的建設(shè)資金(每平方米1500元),低保家庭政府承擔(dān)100%,低收入家庭政府承擔(dān)70%,其它家庭政府承擔(dān)30%,政府承擔(dān)資金可由中央和省保障性安居工程補(bǔ)助資金安排(不足部分由市、區(qū)按照1∶1比例承擔(dān)),剩余改造資金業(yè)主自籌。完成翻建后,不動(dòng)產(chǎn)登記部門按照新建房屋實(shí)際情況為居民重新辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證。
??兩類情況這樣處理??
對(duì)既不符合成片改造條件又無(wú)法原址翻建的D級(jí)危房,由市政府匹配土地或新增建設(shè)用地指標(biāo),轄區(qū)政府負(fù)責(zé)征收,采取貨幣安置和異地集中建設(shè)安置房相結(jié)合的方式實(shí)施,房屋經(jīng)依法征收后,原址土地同時(shí)收回。
對(duì)無(wú)法成片改造,且D級(jí)危房拆除后屬于綠化用地、道路用地以及其它公益事業(yè)用地的項(xiàng)目,轄區(qū)政府負(fù)責(zé)實(shí)施征收,征收資金分擔(dān)按照《石家莊市市級(jí)公益項(xiàng)目占用土地(房屋)征收補(bǔ)償費(fèi)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??如何安置???
土地匹配測(cè)算
對(duì)既不符合成片改造條件又無(wú)法原址翻建的D級(jí)危房,可采取匹配土地異地建設(shè)安置房進(jìn)行安置。區(qū)政府統(tǒng)籌測(cè)算所需建設(shè)的安置房數(shù)量及土地面積,經(jīng)市征收部門核定后報(bào)市政府備案。轄區(qū)政府會(huì)同市規(guī)劃部門和國(guó)土部門確定具體地塊,回遷安置用地可以劃撥方式供應(yīng),今年從政府儲(chǔ)備地中按照每區(qū)不低于30畝落實(shí)啟動(dòng)用地。
異地安置房建設(shè)方式
異地安置房主要采取異地集中建設(shè)方式,也可通過(guò)商品房配建。
異地集中建設(shè)
異地集中建設(shè)。異地集中建設(shè)安置房由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)實(shí)施,區(qū)征收部門可直接建設(shè),也可按照政府購(gòu)買棚改服務(wù)辦法確定承建主體,具體建設(shè)方式由區(qū)政府確定。鼓勵(lì)市地產(chǎn)集團(tuán)、住建集團(tuán)、城投集團(tuán)等國(guó)有企業(yè)采取直接投資或利用自有土地集中建設(shè)安置房等方式參與。通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)確定的承建主體,可提取不高于房屋建設(shè)成本5%的利潤(rùn)和管理費(fèi)(房屋建設(shè)成本可委托第三方評(píng)審確定)。
安置住房?jī)r(jià)格由評(píng)估公司按照同地段住房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。為鼓勵(lì)被征收居民選擇異地建設(shè)的安置房,各區(qū)政府在市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上可給予棚改居民一定優(yōu)惠,優(yōu)惠幅度通過(guò)補(bǔ)償方案進(jìn)行確定。轄區(qū)政府可向國(guó)開行申請(qǐng)棚改專項(xiàng)貸款,國(guó)家、省保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金可以注入項(xiàng)目資本金、貸款貼息,也可直接用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的征收、安置房建設(shè)(購(gòu)買)和相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等支出。
商品房配建
商品房配建。在主城區(qū)已配建的公租房中拿出部分符合安置條件的房源作為棚改安置房,原則上用于安置所在區(qū)的棚改被征收居民,具體比例按照配建房屋的面積、戶型及安置用房需求確定。區(qū)政府向市房屋征收部門提出申請(qǐng),市房屋征收部門依據(jù)配建房屋數(shù)量和區(qū)政府需求確定安置住房的位置和套數(shù),并移交區(qū)政府用于本轄區(qū)棚改居民安置,安置完所在區(qū)后仍有剩余的安置房源可全市統(tǒng)籌安排。
??遺留項(xiàng)目怎么處理???
遺留項(xiàng)目
對(duì)市政府《關(guān)于印發(fā)市區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目房屋征收計(jì)劃清理意見(jiàn)的通知》(石政函〔2017〕15號(hào))已列入征收計(jì)劃的79個(gè)項(xiàng)目,以及已取得拆遷許可證的15個(gè)拆遷遺留項(xiàng)目,分別按以下辦法處理:
按照原政策繼續(xù)實(shí)施項(xiàng)目
32個(gè)按照原政策繼續(xù)實(shí)施項(xiàng)目:已作出征收決定的,原則上按照已出具的規(guī)劃條件實(shí)施;未作出征收決定的,經(jīng)轄區(qū)政府申請(qǐng),列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃,市規(guī)劃部門可按照拆建比1∶2.3的比例,同時(shí)在滿足國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(上限不超過(guò)3.5)要求的前提下,確定居住容積率指標(biāo)。
按照原政策限期實(shí)施項(xiàng)目
47個(gè)按照原政策限期實(shí)施項(xiàng)目:已作出征收決定的,原則上按照已出具的規(guī)劃條件實(shí)施。2018年2月10日前未作出征收決定的,由轄區(qū)政府分類梳理提出意見(jiàn),已實(shí)際啟動(dòng)實(shí)施征收且含有D級(jí)危房的項(xiàng)目(石政函〔2017〕15號(hào)文件新納入征收計(jì)劃的6個(gè)項(xiàng)目除外),繼續(xù)實(shí)施成片改造;石政函〔2017〕15號(hào)文件新納入征收計(jì)劃的6個(gè)項(xiàng)目原征收計(jì)劃作廢,轄區(qū)政府可重新申請(qǐng)列入征收計(jì)劃,繼續(xù)實(shí)施成片改造,以上兩類改造項(xiàng)目,經(jīng)市征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn),征收計(jì)劃按原政策延期一年;經(jīng)轄區(qū)政府申請(qǐng),列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃,市規(guī)劃部門可按照拆建比1∶2.3的比例,同時(shí)在滿足國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(上限不超過(guò)3.5)要求的前提下,確定居住容積率指標(biāo),到期仍未作出征收決定的,征收計(jì)劃作廢。其它項(xiàng)目征收計(jì)劃廢止。
已取得拆遷許可證
尚未完成拆遷的遺留項(xiàng)目
15個(gè)已取得拆遷許可證尚未完成拆遷的遺留項(xiàng)目,含有D級(jí)危房的,經(jīng)轄區(qū)政府申請(qǐng),列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃,市規(guī)劃部門可按照拆建比1∶2.3的比例,同時(shí)在滿足國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(上限不超過(guò)3.5)要求的前提下,確定居住容積率指標(biāo)。
以上遺留項(xiàng)目中,符合以下情況的,可適當(dāng)提高拆建比,但居住容積率指標(biāo)不超過(guò)國(guó)家規(guī)范。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目代征代拆城市道路、綠地等公益設(shè)施用地比例超出項(xiàng)目建筑用地面積30%以上的項(xiàng)目;二是對(duì)小戶型房屋(30平方米以下)戶數(shù)超過(guò)總戶數(shù)30%的項(xiàng)目。
城中村改造
城中村改造。已取得改造計(jì)劃的城中村項(xiàng)目按照原政策繼續(xù)實(shí)施,需調(diào)整用地范圍的按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作的若干意見(jiàn)》(石政發(fā)〔2017〕37號(hào))和做地流程等有關(guān)規(guī)定實(shí)施。
??保障措施??
加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)政府是推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體,要積極做好前期論證、摸底調(diào)查、房源組織、協(xié)議簽訂等基礎(chǔ)性工作,及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中的困難和問(wèn)題,并統(tǒng)籌安排因容積率提高而相應(yīng)增加的文教體衛(wèi)等公共服務(wù)配套設(shè)施,確保改造順利推進(jìn)。各區(qū)主管部門要與相關(guān)部門密切配合,形成合力,共同推進(jìn)。市發(fā)改、規(guī)劃、住建、國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等相關(guān)部門要根據(jù)各自職責(zé),做好指導(dǎo)、配合和行業(yè)監(jiān)管等工作。
過(guò)渡期間給予租房補(bǔ)助
加大教育引導(dǎo)力度。城市棚戶區(qū)涉及公共安全,要全力做好居民思想工作,使其自愿配合政府實(shí)施改造。按照《石家莊市房屋安全管理辦法》(市政府令第128號(hào))要求,對(duì)已鑒定的危房,采取人防和技防相結(jié)合,加強(qiáng)日常管理,其中D級(jí)危房必須停用并組織搬離,騰空后予以封存和隔離,務(wù)必保障群眾居住安全。涉及的產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人,應(yīng)當(dāng)積極配合,當(dāng)事人拒不執(zhí)行停用和搬離決定,致使房屋倒塌,損害他人人身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,應(yīng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任,涉嫌犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法處理。
居民搬離D級(jí)危房期間自行過(guò)渡,轄區(qū)政府按搬離房屋登記面積每月每平方米25元給予租房補(bǔ)助,其中,實(shí)施房屋征收的租房補(bǔ)助可納入后期房屋征收成本,實(shí)施原址翻建的租房補(bǔ)助可納入翻建成本。經(jīng)審核D級(jí)危房為家庭唯一住房的,可優(yōu)先就近安置承租保障房過(guò)渡,待政府征收改造后再退出保障房。
明確支持政策
明確支持政策。城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目騰清的土地,其出讓收入由區(qū)分享,全部繳入?yún)^(qū)級(jí)國(guó)庫(kù),扣除上繳國(guó)家和省的基金后,由區(qū)政府統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地與其它土地一并出讓的,按照成交價(jià)款及宗地中各地塊交儲(chǔ)土地面積占總收儲(chǔ)土地面積的比例測(cè)算各地塊價(jià)款,分別進(jìn)行核算。異地安置用房按相關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證,土地以劃撥方式供應(yīng)的,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄注明:安置用房,二次上市交易,土地使用權(quán)出讓金按成交價(jià)的1%計(jì)算,由買方、受贈(zèng)方支付。
強(qiáng)化督導(dǎo)考核
強(qiáng)化督導(dǎo)考核。市委已將棚戶區(qū)改造納入了對(duì)縣(市、區(qū))、市直部門、市委市政府派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)班子綜合考核評(píng)價(jià)體系。市政府定期對(duì)城市棚戶區(qū)改造情況進(jìn)行督查,并通報(bào)進(jìn)展情況。加大考核和問(wèn)責(zé)力度,對(duì)按期完成下達(dá)的城市棚戶區(qū)改造任務(wù)目標(biāo)的,市政府給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)組織開展改造工作不力、進(jìn)度緩慢的,單位和責(zé)任人要予以通報(bào)批評(píng),并限期整改,必要時(shí)啟動(dòng)問(wèn)責(zé)程序嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)。造成房屋倒塌、人員傷亡事故的,將依法依規(guī)從嚴(yán)查處。
??改造工作流程??
一、項(xiàng)目確定流程
(一)區(qū)政府對(duì)本轄區(qū)危舊房屋進(jìn)行梳理,初步確定改造項(xiàng)目;
(二)區(qū)政府會(huì)同市規(guī)劃局、住建局?jǐn)M訂項(xiàng)目改造范圍;
(三)區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目房屋進(jìn)行摸底,確定總建筑面積及C、D級(jí)危房建筑面積,并依據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和居民改造意愿對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行分類,確定實(shí)施方式。
二、成片改造項(xiàng)目辦理流程
(一)區(qū)政府按照擬訂的改造范圍對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡測(cè)算,符合改造條件且可實(shí)現(xiàn)自身平衡的項(xiàng)目向市棚改辦申請(qǐng)列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃,并提交以下材料:
1、列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃申請(qǐng)書;
2、項(xiàng)目基本情況:包含項(xiàng)目四至、占地面積、房屋棟數(shù)、建筑面積、居民戶數(shù)以及C、D級(jí)危房的棟數(shù)、建筑面積、戶數(shù)等;
3、擬征收范圍紅線圖;
4、危房鑒定報(bào)告。
(二)市棚改辦對(duì)上報(bào)的改造計(jì)劃進(jìn)行把關(guān),研究同意后列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃。未列入征收計(jì)劃的項(xiàng)目,區(qū)政府按程序申請(qǐng)列入房屋征收計(jì)劃;
(三)區(qū)政府依據(jù)棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃和征收計(jì)劃向市規(guī)劃局申請(qǐng)出具項(xiàng)目規(guī)劃條件。其中涉及調(diào)整容積率的,市規(guī)劃局統(tǒng)一按規(guī)定啟動(dòng)控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)程序,程序履行完成后出具規(guī)劃條件,并按規(guī)定向省住建廳備案;
(四)區(qū)政府按照石家莊市國(guó)有土地上房屋征收有關(guān)規(guī)定實(shí)施征收;
(五)市國(guó)土局對(duì)騰空土地組織出讓,土地出讓所得全部繳入?yún)^(qū)級(jí)國(guó)庫(kù),扣除上繳國(guó)家和省的基金后,由區(qū)政府統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造;
(六)項(xiàng)目實(shí)施單位提出申請(qǐng),市、區(qū)財(cái)稅部門依據(jù)棚戶區(qū)改造政策對(duì)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)實(shí)施減免。
三、原址翻建項(xiàng)目辦理流程
(一)業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位向轄區(qū)政府提出改造申請(qǐng);
(二)轄區(qū)政府確定改造主體(原則上為區(qū)平臺(tái)公司);
(三)改造主體向市規(guī)劃局提出改造申請(qǐng),市規(guī)劃局出具能否翻建意見(jiàn);
(四)符合翻建條件的,經(jīng)全體業(yè)主同意后,區(qū)政府向市棚改辦申請(qǐng)列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃,并提交以下材料:
1、列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃申請(qǐng)書;
2、項(xiàng)目基本情況:包含項(xiàng)目四至、占地面積、房屋棟數(shù)、建筑面積、居民戶數(shù)等;
3、市規(guī)劃局出具的翻建意見(jiàn);
4、危房鑒定報(bào)告。
(五)市棚改辦對(duì)上報(bào)的改造計(jì)劃進(jìn)行把關(guān),同意后列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃;
(六)承建主體向市規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃條件,并按照“一項(xiàng)目一方案”的原則制定翻建方案,經(jīng)轄區(qū)政府批準(zhǔn)后辦理規(guī)劃、施工等相關(guān)手續(xù);
(七)業(yè)主向區(qū)民政局申請(qǐng)低保、低收入資格認(rèn)定,承建主體匯總后向區(qū)住建局提出申請(qǐng),區(qū)住建局核準(zhǔn)后撥付政府承擔(dān)的翻建資金;
(八)改造主體提出申請(qǐng),市、區(qū)財(cái)稅部門依據(jù)棚戶區(qū)改造政策對(duì)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)實(shí)施減免。
四、拆除后為公益事業(yè)用地的項(xiàng)目辦理流程
(一)轄區(qū)政府向市棚改辦申請(qǐng)列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃,并提交相關(guān)材料(同成片改造項(xiàng)目);
(二)市棚改辦對(duì)上報(bào)的改造計(jì)劃進(jìn)行把關(guān),同意后列入棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃。未列入征收計(jì)劃的項(xiàng)目,區(qū)政府按程序申請(qǐng)列入房屋征收計(jì)劃;
(三)市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政按照《石家莊市市級(jí)公益項(xiàng)目占用土地(房屋)征收補(bǔ)償費(fèi)管理辦法》資金分擔(dān)規(guī)定將征收資金撥付區(qū)征收部門;
(四)轄區(qū)政府按照石家莊市國(guó)有土地上房屋征收有關(guān)規(guī)定實(shí)施征收;
(五)騰空土地按照城市規(guī)劃綜合利用。
五、異地集中建設(shè)安置房流程
(一)區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目安置補(bǔ)償方案和改造方案統(tǒng)籌測(cè)算所需安置住房面積報(bào)市住建局,市住建局核定后報(bào)市政府備案;
(二)轄區(qū)政府會(huì)同市規(guī)劃局和國(guó)土局依據(jù)報(bào)政府備案的安置住房面積確定安置住房建設(shè)地塊;
(三)市國(guó)土局將安置住房用地劃撥到區(qū)征收部門,區(qū)政府確定安置房具體建設(shè)方式;
(四)區(qū)政府按照石家莊市國(guó)有土地上房屋征收有關(guān)規(guī)定實(shí)施征收,被征收居民可選擇異地安置或貨幣安置方式;
(五)項(xiàng)目騰空土地可再利用的,市國(guó)土部門組織出讓,土地出讓所得全部繳入?yún)^(qū)級(jí)國(guó)庫(kù),扣除上繳國(guó)家和省的基金后,由區(qū)政府統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造。騰空土地不可再利用的,直接納入市政府土地儲(chǔ)備庫(kù);
(六)項(xiàng)目實(shí)施單位提出申請(qǐng),市、區(qū)財(cái)稅務(wù)部門依據(jù)棚戶區(qū)改造政策對(duì)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)實(shí)施減免。
(據(jù)河北省人民政府網(wǎng)站、石家莊市人民政府網(wǎng)站、河北日?qǐng)?bào)綜合)