車位昂貴業(yè)主望而止步

　　近日，市民呂女士打來電話反映，高新區(qū)名仕樂居小區(qū)附近的清水河南路成了停車場，一到晚上能停七八十輛車。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)內(nèi)不能進(jìn)車，車輛需停入地下停車場，但租用車位價格一個月得300元，部分業(yè)主不能接受，所以選擇將車輛停到路邊。據(jù)了解，商品房的地下車庫、車位在張家口市租售遇冷已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。一邊是路面無處停車，一邊是地下停車場冷冷清清。

　　3月3日晚8點，記者來到高新區(qū)名仕樂居小區(qū)，該小區(qū)緊鄰清水河南路，小區(qū)大門附近的空地已經(jīng)停滿了車輛，而在清水河南路兩邊，車輛也排起了長龍，綿延數(shù)十米，而該路段并沒有劃定停車位。記者粗略數(shù)了一下，大概停放了近80輛車輛，從比亞迪到寶馬，簡直成了一個小型車展會。而與此相距不遠(yuǎn)的紫玉山莊小區(qū)也有著類似的情況，四五十輛汽車圍繞小區(qū)大門周圍停放，甚至有車輛直接停在了路邊綠地里。

　　家住名仕樂居小區(qū)的李先生去年購入一輛科魯茲，雖然是新車，但買來后一直選擇在路邊停放。“說實話，誰不想停在車位里啊，路邊多不安全，但是一個月300塊錢的停車費，我覺得實在太貴。”李先生坦言。

　　廣立家園小區(qū)是封閉式小區(qū)，居民宋女士以350元每月的價格租用了一個地下停車位。“我們小區(qū)車位少，這都是好不容易租到的，主要是聽說以前停路邊的車曾經(jīng)被砸過，為了安全起見大家才搶租。”宋女士說。而家住尚峰國際的劉先生原本打算購買一個地下停車位，但聽說需要13萬，立刻打起了退堂鼓。“13萬一個停車位，再加點錢都能付一套房子的首付了，何苦買那么一塊地方，除了停車什么也干不了。”劉先生的話道出了一部分業(yè)主的心聲。

　　隨后，記者又走訪了張垣新城、綠景逸苑、金鷹花園、西澤園等多個建有地下停車場的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)停車難貴亂，地下停車位出售價格一般從9萬到13萬不等，出租價格也在每月300元左右。與之相比，地上停車位出租價格則在每月60至100多元，價格相差兩倍以上，一些業(yè)主認(rèn)為地下車位收費太高，不愿到地下停車位停車，于是大量的私家車就停在了小區(qū)內(nèi)外的馬路邊和人行道上。

　　車位價格普遍在10萬以上

　　高新區(qū)某樓盤項目負(fù)責(zé)人佟先生告訴記者，地下車庫的造價是很高的，涉及土方、通風(fēng)、排水、承載、照明、消防等一系列因素，還要建造監(jiān)控系統(tǒng)和出入感應(yīng)卡設(shè)備等智能化管理設(shè)施，再加上一些輔助性的設(shè)施，地下車位每平方米的成本本來就比地上要高。“其實現(xiàn)在出售的地下車位都基本是成本價，開發(fā)商并不指望這個賺錢，早點賣出去還能盡快回籠資金，但是最關(guān)鍵的是要收回成本，而且現(xiàn)在的市場行情普遍都是這個價格，開發(fā)商降價出售的可能性不大。”同樣從事樓盤銷售工作的鄭女士說。

　　佟先生分析，在一些成熟小區(qū)，價格能達(dá)到13萬左右，但是高新區(qū)的新樓盤普遍在11萬左右，雖說現(xiàn)在全市的地下車位出售情況都很不理想，但降價的可能不大，地下車位是有限的。隨著小區(qū)的入住率提高，車位將會越來越搶手，有車位比較少的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主高價購買車位的情況，例如廣立家園小區(qū)就有居民反映，業(yè)主間車位的買賣價格已經(jīng)由13萬上漲到了16萬。

　　除了開發(fā)商根據(jù)市場定價，物價部門是否對地下車位費的收費標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定呢？記者就此聯(lián)系了市物價局，相關(guān)負(fù)責(zé)人答復(fù)，物價局只能對小區(qū)內(nèi)密閉、有專人看管的停車位進(jìn)行租賃成本核定，并發(fā)放經(jīng)營服務(wù)收費證，核定的成本價格包括水、電、人工、投資及建設(shè)成本等。同時，由于每個小區(qū)情況不同，實行一小區(qū)一審批，所以沒有統(tǒng)一的具體標(biāo)準(zhǔn)。另外，物價部門只能核定出租費用，不管出售費用。而據(jù)了解，到物價部門進(jìn)行地下車位租賃價格審批的小區(qū)少之又少。

　　車位“暗戰(zhàn)”何時了

　　除了高價位，產(chǎn)權(quán)問題也是業(yè)主熱議的焦點話題?；ㄊ嗳f買到的車位原來只有使用權(quán)，連日來，記者走訪多家樓盤銷售中心發(fā)現(xiàn)，他們只能和業(yè)主簽訂地下車位租賃協(xié)議。同時協(xié)議會特別標(biāo)注：“車位沒有產(chǎn)權(quán)，但享有與房屋同等年限的使用權(quán)。”這也造成了業(yè)主不愿購買地下車庫的現(xiàn)狀。

　　高新區(qū)某小區(qū)業(yè)主梁先生說，他所居住的小區(qū)至少有80人都將車停在小區(qū)外，大家除了嫌地下車庫價格太貴外，更重要的原因是業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)和業(yè)主簽訂的地下車庫的銷售合同有問題。“我們小區(qū)地下車位合同上的使用年限居然是70年，還不是產(chǎn)權(quán)，而商業(yè)用建筑產(chǎn)權(quán)才50年，很多業(yè)主都怕上當(dāng)，所以沒人買車位。”

　　停車位到底誰做主？據(jù)了解，我國目前還沒有形成一整套系統(tǒng)、完善、明確的城市地下空間權(quán)屬制度，導(dǎo)致社會上關(guān)于權(quán)屬的糾紛和爭議很多。張家口市一家律師事務(wù)所的律師何女士認(rèn)為，有的開發(fā)商模糊概念，通過“以租代售”將本屬于人防工程的車位“賣”給業(yè)主，有的簽約期限長達(dá)70年。實際上，沒有產(chǎn)權(quán)的“銷售”相當(dāng)于租賃，《合同法》明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，所謂租期70年不受法律保護(hù)。

　　同時，有部分業(yè)主提出，地下停車庫是小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，不能由開發(fā)商銷售或出租。“根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，開發(fā)商是否將地下車庫的建筑面積計算在公攤面積之內(nèi)。如果地下車庫的面積包括在公攤面積之內(nèi)的，則該地下車庫屬于公用部位，歸全體業(yè)主所有。”家住高新區(qū)的王先生說。對此，何律師介紹，地下停車場的建設(shè)成本有沒有進(jìn)入業(yè)主分?jǐn)偡懂犚约霸诙啻蟪潭壬媳粯I(yè)主所分?jǐn)?，這是決定其產(chǎn)權(quán)歸屬的關(guān)鍵因素。

　　呼吁出臺法規(guī)明確車位產(chǎn)權(quán)歸屬

　　如何走出地下車位困局？記者調(diào)查走訪過程中了解到，很多業(yè)主和相關(guān)部門也有自己的看法。

　　“其實買個車位我還是可以接受的，從車輛保養(yǎng)方面來說，地下停車場很據(jù)優(yōu)勢，冬天不會打不著火，又沒有風(fēng)吹日曬的，而且很多大城市地下車位價格都炒得很高，但是錢要花得明白，我覺得這是最大的問題，希望有管部門能把這一塊監(jiān)管起來，讓我們買的安心。至于價格現(xiàn)在是開發(fā)商說多少就是多少，物價部門是不是也應(yīng)該有一定的監(jiān)管，至少應(yīng)該有個成本核算。”高新區(qū)鉆石花園業(yè)主王先生說。

　　市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)科科長吳祥林認(rèn)為，業(yè)主對地下車位的接受需要一個長期的過程。從成本上來說，地下建筑的建筑面積是使用面積的兩倍，買一個10平方米的車位，加上公攤面積就變成了20平方米，包括后期配套設(shè)施等，成本很高，所以開發(fā)企業(yè)定價可以說并不算高。雖然面臨車位賣不出去的困境，但是，一旦將價就會造成經(jīng)濟秩序混亂的局面，所以便宜出租出售的可能性不大。同時，小區(qū)實行地面不許進(jìn)車，車輛全部停入地下車庫，這應(yīng)該是未來小區(qū)發(fā)展的趨勢，便于小區(qū)管理，車輛也可以得到更好的保養(yǎng)，但受地區(qū)發(fā)展情況和收入水平的限制，居民對地下車位的接受程度仍舊有限，這是一個長期的過程，相信未來，購買地下車位的業(yè)主會越來越多。

　　何律師認(rèn)為，到底哪些車位屬于住宅小區(qū)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)配建的車位？哪些車位是開發(fā)商額外增設(shè)的停車位？如果是額外增設(shè)，但是成本又?jǐn)偟椒績r里轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這樣的停車位又該如何處理？實際區(qū)分依照什么標(biāo)準(zhǔn)，誰來裁定？這些都非常關(guān)鍵，直接涉及到車位的權(quán)屬和處置問題，涉及到相關(guān)方的利益。如果在立法中沒有對相關(guān)問題進(jìn)行清晰細(xì)致的規(guī)定，到實踐中，各種糾紛必然層出不窮，“最關(guān)鍵的是用法律添補這一塊的空白。”何律師說。

　　他山之石：多地出臺辦法破題地下車位困局

　　據(jù)悉，為了破解地下車位困局，我國多個城市已經(jīng)出臺相關(guān)規(guī)定，為地下車位辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　2010年1月18日，居住在蘇州市加城國際小區(qū)的業(yè)主劉先生拿到了蘇州第一張地下車位產(chǎn)權(quán)證，這也是蘇州發(fā)出的首張地下停車位產(chǎn)權(quán)證。蘇州工業(yè)園區(qū)2009年10月份出臺了《蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法(試行)》，使得地下車位辦理產(chǎn)權(quán)證變得可行。據(jù)介紹，和普通商品住宅一樣，車位產(chǎn)權(quán)證明同樣有土地證和房產(chǎn)證，可以進(jìn)行交易和投資。蘇州工業(yè)園區(qū)開始在蘇州地區(qū)率先試行地下車位登記發(fā)證。為此，蘇州工業(yè)園區(qū)已于去年10月出臺了《蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法(試行)》，《辦法》共十二條。

　　2013年，武漢市法制辦在官方網(wǎng)站上公布了《武漢市地下空間開發(fā)利用管理暫行規(guī)定》公開征集意見采納情況的說明，明確小區(qū)配套的單個地下車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證?！兑?guī)定》明確：“除開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)規(guī)劃確定配套建設(shè)的地下停車位外，其他地下空間建筑物不得分割銷售。”這意味著，對于個人投資者來說，小區(qū)配套的單個地下車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證。有了產(chǎn)權(quán)之后，業(yè)主不僅可以租賃，也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。