春節(jié)前，競秀小區(qū)掛起了紅燈籠

　　業(yè)主擔(dān)任保安賬目公開物業(yè)收費(fèi)率達(dá)95%

　　從物業(yè)棄管到居民自治競秀小區(qū)一年間經(jīng)歷了什么？

　　從環(huán)衛(wèi)工作退下來10年后，62歲的苑麗英再次拿起了掃帚。與年輕時不同，如今身為競秀小區(qū)業(yè)委會主任的她，義務(wù)參與著小區(qū)的保潔工作。

　　與她一樣，還有8位業(yè)主也參與到了小區(qū)的物業(yè)管理上來，但唯一不同的是，這8位居民屬于被業(yè)委會聘用。對這支平均年齡50歲左右的管理隊伍，苑麗英稱之為業(yè)主自治小隊。

　　就在一年前，隨著物業(yè)運(yùn)營成本的攀升和繳費(fèi)率的下降，物業(yè)公司撤出了競秀小區(qū)。同年保定還有4個老舊小區(qū)被物業(yè)公司棄管。老舊小區(qū)棄管問題成為了焦點(diǎn)。

　　面對困難，在業(yè)主的齊心協(xié)力下，經(jīng)過1年的努力競秀小區(qū)摸索出了這種業(yè)主自治模式。然而在業(yè)主自治的背后，“身份尷尬”仍然是業(yè)主自治組織難以逾越的一道坎。

　　【緣起】

　　物業(yè)與業(yè)主的“7年之癢”

　　競秀小區(qū)始建于1995年，共有6棟住宅樓，業(yè)主459戶。

　　在72歲的夏俊華老人的記憶里，剛搬到小區(qū)時，冬天暖氣燒熱得在家要穿短袖；夏天小區(qū)里綠樹成蔭干凈整潔，保安都是20來歲的小伙子，對人彬彬有禮。

　　“剛開始，業(yè)主們對于每平米2毛5的物業(yè)費(fèi)很支持。不繳物業(yè)費(fèi)的情況非常少。”夏俊華老人回憶道。

　　然而，無論蜜月期多么甜美，業(yè)主和物業(yè)公司還是迎來了“七年之癢”。

　　非典之后，物業(yè)公司突然關(guān)閉了南門(小區(qū)一直有南北兩個入口)，同時撤消了5名保安。這樣的舉動被物業(yè)公司解釋為節(jié)約開支。

　　就像是打開了潘多拉魔盒，自此之后，小區(qū)問題頻發(fā)。暖氣溫度下降了，1號樓的頂樓開始漏水，綠樹上長滿了蟲子，小區(qū)住戶頻頻被盜。種種責(zé)任都被推到了物業(yè)公司頭上。

　　長期欠繳物業(yè)費(fèi)的住戶逐漸增多，而這也成為物業(yè)公司縮減開支的重要理由。惡性循環(huán)開始發(fā)酵。

　　一位曾負(fù)責(zé)競秀小區(qū)物業(yè)的工作人員告訴記者，由于各種運(yùn)營成本上漲，同時業(yè)主的物業(yè)繳費(fèi)率明顯下降，物業(yè)公司長期處于超負(fù)荷運(yùn)營，壓力非常大。

　　【拐點(diǎn)】

　　業(yè)委會成立物業(yè)撤離

　　2009年競秀小區(qū)在保定率先成立了業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)。從政策設(shè)計的角度看，業(yè)委會是物業(yè)與業(yè)主之間溝通的橋梁，業(yè)委會的成立有助于物業(yè)公司開展工作。

　　在現(xiàn)實中，競秀小區(qū)的業(yè)委會確實起到了這樣的作用，但效果并不持久。

　　苑麗英曾經(jīng)是業(yè)主第一批推選出的業(yè)委會成員。在她的印象中，2009年是忙碌的一年。“物業(yè)費(fèi)收不上來，我們要幫助物業(yè)公司做住戶的思想工作；管道老化漏水，業(yè)主指責(zé)物業(yè)公司不作為，我去住建局了解政策，再勸導(dǎo)業(yè)主。”

　　除了這些瑣碎的工作外，2012年，在業(yè)委會的幫助下，物業(yè)公司將物業(yè)費(fèi)從2毛5漲到了3毛5。為了爭取三分之二的業(yè)主同意，苑麗英挨家挨戶地做工作，最后終于達(dá)到了規(guī)定票數(shù)。

　　好景不長，多出的一毛錢難以解決小區(qū)老舊帶來的種種問題。2013年1月，物業(yè)公司宣布撤出。

　　為了維護(hù)小區(qū)的生活，業(yè)委會多次挽留物業(yè)公司，物業(yè)公司最后提出了從3毛5漲到6毛的方案。但這樣的漲幅令業(yè)主難以接受。

　　【自治】

　　業(yè)主齊心穩(wěn)定小區(qū)

　　物業(yè)退出后，保潔、安保等工作成了亟待解決的問題，直接影響了小區(qū)居民的生活。但在困難面前，小區(qū)居民表現(xiàn)出了極高的素質(zhì)。大家爭搶著清理自家的垃圾，喊出了“小區(qū)衛(wèi)生人人有責(zé)”的口號。

　　此時苑麗英也因工作積極被業(yè)主們推選為業(yè)委會主任。為了解決根本問題，苑麗英冥思苦想了數(shù)日，最后一位退休老干部說了一句：“不就是垃圾和保安這點(diǎn)活兒嘛，咱們自己干不就行了。”

　　一語點(diǎn)醒夢中人，由于競秀小區(qū)屬于老小區(qū)，小區(qū)住戶以退休老人為主，最后苑麗英和幾個委員決定大膽嘗試聘請了業(yè)主管理小區(qū)。“自己的小區(qū)自己管，業(yè)主們都有時間，有積極性，工資也不用太高。”

　　在業(yè)委會的幫助下，曾經(jīng)作過村支書的黃長躍組織起了一個8人物業(yè)管理隊伍。3名收費(fèi)人員、2個負(fù)責(zé)保潔，3個負(fù)責(zé)安保。供暖工作外包給了一家供暖公司。

　　與此同時，業(yè)委會也征得大多數(shù)業(yè)主的同意，將物業(yè)費(fèi)漲到了4毛5。業(yè)主們?yōu)榱吮硎局С郑?013年的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率達(dá)到了95%。

　　苑麗英拿出了一個存折，細(xì)細(xì)地說著每一筆錢的使用情況：“小區(qū)使用面積41000平米，每平米4毛5，物業(yè)費(fèi)收入在20萬左右。去年一年，物業(yè)組8個工作人員每月約1萬元的工資，全年約12萬元，為了防止盜竊，我們花1萬5裝了攝像頭；還花一萬五千元掏清了5個化糞池；花幾百元維修了小區(qū)的幾個管道漏水點(diǎn)，剩下的幾萬元作為第二年的儲備資金使用。這些費(fèi)用每三個月都要公示一次，保證公開透明。”

　　除了賬目公開之外，財務(wù)管理也成為業(yè)主自治的另一個亮點(diǎn)。苑麗英介紹說：“我做出納，另一位委員做會計，還有一位委員做財務(wù)記錄。每筆錢如果沒有三個人的同時同意，誰都無法使用。”

　　“2014年，習(xí)主席提了一個‘中國夢’，我們這里也有一個夢。”苑麗英主任對記者說，在保證自治物業(yè)能夠順暢運(yùn)行的前提下，增加面向老年人的社區(qū)服務(wù)與設(shè)施，是小區(qū)業(yè)主委員會在新一年中的最大目標(biāo)。

　　【探索】

　　老舊小區(qū)自治仍有身份尷尬

　　據(jù)保定市住建局物安處統(tǒng)計，截止2013年底，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)到468家，市區(qū)實施物業(yè)管理的住宅總建筑面積1700萬平方米，占市區(qū)住宅總建筑面積的61.4%。僅2013年一年，就有云景園、怡康、競秀小區(qū)、寧和小區(qū)、吉祥園等5個小區(qū)被物業(yè)公司棄管，這些小區(qū)都屬于建于90年代的老舊小區(qū)。住戶多以老人為主。

　　對于競秀小區(qū)的自治模式，保定市住建局物安處處長梁慧方指出，行業(yè)快速發(fā)展的過程中，問題也逐步凸顯出來。如近幾年出現(xiàn)的物業(yè)“棄管”問題，所帶來的后果和影響都不容小覷。競秀小區(qū)的自治模式確實值得一些老舊小區(qū)學(xué)習(xí)。但一些新建高層小區(qū)卻要慎重，2014年出臺的《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》明確指出，特種設(shè)備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人管理特種設(shè)備，受托人履行本法規(guī)定的特種設(shè)備使用單位的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而業(yè)主自治組織很難對這些設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。

　　河北大學(xué)政法學(xué)院社會學(xué)系副教授胥英明提出，競秀小區(qū)的“物業(yè)自治”模式的確有其自身的優(yōu)勢，但“自治”組織的身份不具備法人資格，一旦在管理過程中出現(xiàn)了問題，自身的權(quán)益與服務(wù)對象的權(quán)益都無法得到保護(hù)，更嚴(yán)重的是，如果組織內(nèi)部出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)或管理方面的問題，責(zé)任追究將非常困難。因此，“物業(yè)自治”確實值得嘗試和探索，但真正大范圍推廣仍需慎重對待。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū),物業(yè),競秀小區(qū)