按照國家有關規定，居民不能購買小產權房。然而，現實中，違規購買小產權房的現象還比較多。在邢臺市法院審結的一起案件中，居民馬某購買一套小產權房后，要求法院判令房地產公司給辦理房產證，結果敗訴——小產權房不能辦房產證。

　　從一場輸掉的官司中，邢臺市居民馬某如今終于明白：自己購買的房屋無法辦理房產證。

　　馬某購買的房屋位于邢臺市“景河·豐澤郡”小區。該小區由華鋼房地產開發有限公司開發建設。

　　時間追溯到2007年。當時，華鋼公司與邢臺市橋西區西董村村委會簽訂房地產項目合作開發協議，西董村村委會將該村原磚廠地塊提供給華鋼公司進行舊村改造合作開發，一期項目共開發10棟，其中6棟為村民置換樓，4棟對外銷售。協議簽訂后，華鋼公司進行了“景河·豐澤郡小區”的項目開發。

　　2008年，馬某與華鋼公司簽訂“景河·豐澤郡小區內部認購合同”，約定馬某自愿認購“景河·豐澤郡”小區住房一套，該房產及配套車庫(地下室)總價款共22.8737萬元。雙方還約定馬繳納暖氣集資費、燃氣集資費等事項，并約定房屋達到交付使用條件后，及時辦理房屋交接手續，房款交清后，產權歸馬某所有，由華鋼公司根據工程項目的幾期工程分期分批辦理。合同簽訂后，馬翠紅分三次通過現金方式，向華鋼公司交納購房款。2010年，華鋼公司將房屋交付給馬某使用，但始終未辦理產權登記證書。華鋼公司在出售該房屋時沒有取得商品房預售許可證。

　　2013年，馬某起訴到邢臺市橋西區法院，請求法院判令華鋼公司為她辦理邢臺市房屋產權證書等。

　　邢臺市橋西區法院審理認為，被告華鋼公司利用舊村改造的機會，在西董村村委會經營、管理的土地未被依法征收和出讓的前提下，在屬于農民集體所有的土地上進行開發建設樓房，并將所建樓房出售給不屬于西董村村民的原告馬某，原、被告雙方簽訂的“景河·豐澤郡小區內部認購合同”違反土地管理法的規定。該法規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”同時，依據合同法規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同屬無效合同。故原、被告雙方所簽訂的“景河·豐澤郡小區內部認購合同”應認定無效。因主合同無效，合同其他條款也自然隨之無效。為此，原告請求判決被告依據合同約定辦理邢臺市房屋產權證書等訴訟請求，因原、被告之間所簽訂的“房屋內部認購合同”無效而無法得到法律支持。最終，該院判決駁回馬某的訴訟請求。

　　馬翠紅不服，上訴至邢臺市中級法院。

　　邢臺市中級法院經審理，于近日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

　　該案是典型的小產權房買賣合同糾紛。小產權房，是在集體土地未經法定程序征收為國有的土地上建設的房屋。馬某購買的房屋，是在集體土地未征收為國有的土地上建設的房屋，性質是村民住宅，不是商品房。法院依據土地管理法和合同法規定，認定雙方買賣合同無效，完全正確。馬某因購買建在集體土地上的小產權房，要求辦理房屋產權證等訴訟請求不能得到法院支持。

　　1999年，國務院辦公廳發出《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2007年，國務院辦公廳發出《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”國土資源部等部門下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，明確規定：“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。”依據上述規定，建在集體土地上的房屋，是村民住宅，只能分配或賣給本村村民，非本村村民沒有資格購買。在村集體土地上建設的村民住宅，因為不是商品房，不需辦理預售許可證或銷售許可證，也不能辦理預售許可證或銷售許可證。本村村民購買的房屋能辦理集體建設用地使用權證和村民住宅的房產證，其他人購買的小產權房因購買人不是本村村民，所以辦不了村民住宅的房產證，同時又因為所建房屋不是商品房，也辦不了商品房的房屋所有權證。

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