中介“跪求”熱銷房源

　　城市地價飆升，在不斷推漲房價的同時，也使得開發商越來越斤斤計較單位面積出房率，小區內高樓林立已成常態，許多住宅僅能從樓間縫隙里透過一兩小時的陽光。在此背景下，城區一些密度較低、品質較好的二手房價超同地段新房，成了中介熱搶的房源。

　　勁爆：

　　中介“跪求”高品質二手房源

　　業主最在意陽光和配套

　　“跪求本小區二手房源”，近日，家住省會塔北路新天地小區的劉女士下班回家，被一家中介豎在小區入口處的牌子嚇了一跳。細問才知道，自己在2005年時以不到3000元/平方米價格買下的房子，如今不僅價格已猛漲至9000元以上，而且在中介那里成了“香餑餑”。“現在這個小區平均報價在9200元/平方米左右，好樓層和裝修品質好的房子，單價早已過萬，而且不愁賣”，附近一家中介的工作人員小孟告訴記者，前幾天她手上剛成交的一套128平方米三室住宅，一樓帶10多平方米的小院，成交價是150萬元，而同區域新建商品房的實際成交價，大多也就9000多元。“這些買主大多不是無房戶，也不是買不起新房，相反，他們的經濟實力都很強，更在意小區的居住品質“，小孟告訴記者，比如上文提到的那套房，買主就是一對剛剛退休的老人家，之前他們轉了許多新樓盤，想找一套一樓帶小院的房子“養老”，結果發現因為樓間距太小，許多新房的一樓日照條件太差，小院即使有也小得可憐，無奈之下只好從二手房里找合適的。

　　像這樣的改善型需求在省會二手房市場已形成一個重要客群。河北國大置業公司總經理趙二田告訴記者，不僅僅是新天地，包括九里庭院、石門小區、世紀花園、國際城、春江花月等項目，都是這類“改善型”需求熱捧的房源。它們的統一特點是”均好性”：首先是地段好，多在二環以內交通便利的地段；房齡短，通常在10年以內；密度小，以多層住宅為主，即使一樓的房間也能陽光普照；配套齊全，毗鄰公園、學校、商超，生活便利。有強勁的需求支撐，這些二手房的價格也節節攀升，多數房源成交價都接近甚至超過同地段商品房，早在去年國際城和世紀花園的二手房單價已過萬元。

　　探因：

　　地王頻出成本壓力高企

　　住宅品質出現整體倒退

　　“石家莊住宅品質的發展，有一個明顯的分界點就是2008年“，劉樹偉說，2008年前市場上在售項目，住宅品質逐年提高。但在2008年后，隨著大批城中村改造項目的陸續入市，地價高企對住宅品質的擠壓終于從量變過渡到質變，盡管市場上也出現了少數可圈可點的項目，但住宅品質整體上跟以前比出現了倒退。從石家莊近年來“地王”價格水平的變化，大致可看出總體地價上漲的幅度。資料顯示，2003年地王順馳“藍郡”地塊，成交價220萬元/畝；2006年地王“水泵廠”地塊，成交價322.8萬元/畝；2007年地王“婦干校”地塊，成交價527萬元/畝；2010年地王金正君庭地塊，成交價735萬元/畝。劉樹偉介紹說，從數據可以看出，2006年前，地價漲幅相對平穩，開發商還可以從從容容做產品。那時拿地的項目在2007、2008年前已開始推向市場，其主流住宅產品是多層和小高層，品質均好，現在二手房市場上搶手的房源，多是那個階段推出的新房。但到了近兩年，城市一環以內地價已升至800-1000萬元/畝，高樓林立也就成了不得已的選擇。

　　記者在采訪中了解，為保障基本的居住品質，國家及地方均對居住區制定了相應的規范，從容積率、間距等多項指標予以控制。2007年啟動城中村改造前，石家莊要求城區高層住宅項目容積率不能超過2.5，也就是平均一平方米建設用地最多只能蓋2.5平方米的地上建筑。2007年石家莊全面啟動的“城中村”改造，考慮到補償安置成本過高，對于城中村改造高層住宅項目的容積率上限，當時的規定是最高可放寬至3.5，城市舉目皆是”鋼筋水泥森林”。

　　事實上，近兩年，管理層面已開始了“糾偏”，記者在采訪中了解到，到2009年時，石家莊市政府又重新發文，重申新建高層居住小區2.5以下的容積率控制目標。并要求高層小區最小樓間距不得小于50米。

　　北方綠野建筑設計有限公司董事長兼總建筑師郝衛東告訴記者，石家莊近些年來的居住區建設一直處于容積率較高的狀態，究其原因有土地成本增長、開發利潤追求等多方面因素，加之石家莊房產市場的剛性需求因素，簡單性開發變成市場重要的組成，并因此造成高密度、低品質樓盤的頻出。郝衛東說，總體感覺近幾年高品質社區的比例較前一段時間呈下降趨勢，好在一部分開發企業已經認識到品質的重要性，同時市場也在呼喚高品質住區的出現，加之2009年石家莊市政府出臺了新的居住區規定，目的在于控制開發強度，提升居住品質，因此未來社區品質應該有所提升。

　　背景：

　　新房密度越蓋越大

　　五層以下陽光“少得可憐”

　　二手房與新房價格倒掛，一些改善型需求轉向高品質二手房源，一個不容忽視的原因是，近年來隨著地價的飆升和拆遷成本的增加，新建商品房項目往往是樓越起越高，建筑密度越來越大。通透的戶型、充足的陽光、開闊的樓間距，這些對住宅品質最基本的要求，在許多新項目都大打折扣。

　　“去年我在華夏家園附近看了一個小項目，27層的住宅，售樓員告訴我樓間距36米-40米，我目測根本不到40米”，購房者王女士接受記者采訪時說，當時站在兩樓之間都感覺心里“堵得慌“。

　　新建小區內高樓鱗次櫛，最令人難以接受的是居室內日照時間縮短。市民王女士兩年前從二環外某多層住宅小區搬到橋西一個高檔樓盤，24層高樓，不足40米樓間距，她住在12層，原以為中間樓層日照應該不會太差，等住進去才發現，陽光只能從前排兩樓之間的縫隙照過來，上午、下午各有一個多小時的時間。冬天日照時間會更短，呆在屋子里，下午四點后就感覺天色一下子暗了下來。

　　“除少數高檔樓盤外，近幾年二環以內多數新建住宅的日照條件跟以前比下降幅度很大“，有業內人士接受記者采訪時表示，關于高層住宅的日照時間，石家莊規定住宅底層單套居室大寒日日照時間累加不得少于兩小時，這是強制標準，多數新建項目為多出面積，選擇剛剛滿足這一標準，因此5層以下陽光照進的時間”短得可憐”。

　　地價高漲對居住品質的擠壓不僅僅表現在樓間距縮短和密度增加上，上述業內人士告訴記者，單棟住宅樓的樓體厚度也在加大，目的是在有限的采光面內盡可能多出建筑面積。“一個直觀的指標是，以前140平方米的三室兩廳高層住宅，可以有一個陽面客廳、兩個陽面臥室“，他介紹說，隨著樓體的加厚，多數項目140平方米的三室兩廳住宅陽面臥室已減至一個。

　　“高地價之下，陽光、綠地對購房者而言已成奢侈品”，房地產業內人士劉樹偉介紹，不僅高品質二手房為改善型需求熱捧。許多總體密度很大的新項目，往往也會精耕細作出一兩棟景觀視野好、樓間距開闊的“樓王”，售價要高于項目平均價格千元甚至更多。

　　求解：

　　當心消費者“用腳投票”高地價下更要向建筑設計要品質

    “做為一名居住者和建筑師，我希望住宅小區容積率越低越好，九易莊宸工程設計有限公司總經理、國家一級注冊建筑師劉曄在接受記者采訪時說，因為項目的容積率越低，意味著人均占有陽光、綠地、公共配套等資源越多，居住舒適度也隨之大幅提高。但從城市發展和資源集約利用的角度而言，劉曄認為，城市密度不斷增加也是無可逆轉的趨勢。此外，在地價不斷攀升的背景下，追求居住舒適度也只能是“戴著鐐銬跳舞”。

　　這并不是說，開發商大可心安理得地繼續制造“混凝土森林”。劉曄認為，完全可以通過優化項目的規劃設計盡可能提高居住品質。“首先可以通過增加層高省出更多空地，在容積率一定的條件下增加日照時間、增加景觀用地”，劉曄說，目前石家莊市場主流產品是百米以內的高層住宅。但在深圳、廣州等一線城市，高于一百米的超高層建筑已出現，這在建筑技術和消防技術上已具備條件。此外，在南方一些城市流行的“架空層”也值得借鑒，整個建筑的一、二層不做為住宅設計，全部用做通透的公共空間，既照了居民的視覺和景觀需求，又避免了低層光照不足的缺憾。

　　當城市聚集到一定程度，城市管理者應該通過系統的公共空間營造，平衡居住區密度過大帶給人的壓力。劉曄說，香港寸土寸金，主流住宅產品容積率都在8以上，但政府預留了大量的公共用地，用于綠地、體育、文化等公共設施的建設。石家莊目前城市密集程度還遠沒香港那樣緊張，管理者完全有時間未雨綢繆早做準備。

　　“住宅承載著不同的生命形態，關系著生活品質”，郝衛東認為，僅僅滿足于符合規范要求不過是“溫飽”型住宅形態。但在高成本壓力和利潤誘惑之下，人文意義上的訴求對開發商而言可以說毫無約束力。所幸的是，購房者已開始“用腳投票”———高品質二手房受熱捧即是明證，開發商應該關注這一趨勢。他認為，目前城中村改造已近尾聲，許多項目已“定型”。在下一輪舊城改造中應吸取這一次的經驗和教訓，全面實現城市更新升級和功能完善，則是城市管理者、設計者應該思考的問題。（記者張君花）

關鍵詞：二手房,低密度,售價,熱銷房源