兩個多月前，一場被稱為“史上最嚴厲”的房地產市場整治風暴降臨省會。數據顯示，石家莊這次共查出逾300個違法違規項目，涉及“無證建設”、“違規銷售”等行為，絕大多數項目屬于沒有預售證就違規開售。一位業內人士表示，石家莊市區的在售樓盤也就300多座，如此算來，大概九成項目屬違規操作。一座省會城市，違規商品房項目如此之多，違規比例之高，實屬罕見。

　　許多人不免疑問，為什么會有這么多沒有預售證的樓盤？

　　規則之亂———

　　304個項目列入整治范疇，有的沒手續就開賣

　　9月12日，在省會翟營北大街一個售樓處里，擠滿了前來購房的市民，場面火爆。“樓盤還沒有預售證，不過正在辦理中，預計很快就齊全了。”該售樓處一名工作人員證實。

　　在不遠處的建華大街上，記者見到了同樣沒有預售證而正在銷售的兩個樓盤。

　　事實上，根據專項整治行動的要求，對市內五區和高新區不具備銷售條件，即沒有預售證的項目，石家莊市要求必須停止銷售活動，關閉銷售場所。

　　而記者調查了解到，這種邊建、邊賣、邊辦預售證的情況之前在省會非常普遍。甚至有相當多的開發項目出售的是“圖紙房”，即開發商印出簡單的戶型圖，吸引大批購房者，收到預售款后再開工建設。

　　數據顯示，石家莊市區共有304個違法違規項目列入此次專項整治范疇。大潮退后，人們發現，竟有這么多人在“裸泳”！

　　程序之殤———

　　大量“無證駕駛”，禍起“先上車，后補票”

　　“這其實是‘卸磨殺驢’。”石家莊一位房地產開發商告訴記者，在售項目普遍沒有預售證，源于政府部門的默認。

　　據了解，近年來，省會開始大規模的城市建設。但一個現實難題是，石家莊沒有像一線城市那樣，具有足夠的人力、物力和財力，展開傳統的一級開發—土地收儲—凈地出讓的土地開發模式。

　　作為變通之法，石家莊將城中村改造的權力交給村集體，鼓勵開發商進入土地一級市場，以實現“一二級聯動”。

　　通常的做法是，開發商直接跟村支書、村委會達成協議，幫助村里拆遷、建樓。比如村里有300戶，開發商將500套樓房和一部分商鋪交給村里分配，其余的房子賣的錢全部歸開發商。

　　雖然有“一級開發、二級聯動”的政策托底，但開發商要獲得完整的各項土地手續，卻無法繞開現行的土地收儲和招拍掛制度。

　　在現實中，未能將地塊一級開發完成、成為凈地之前，國土部門是不能履行凈地收儲和出讓手續的，因此開發商不可能拿到土地證。對于開發商而言，土地使用證沒拿到，接下來的“建設用地規劃許可證”、“預售許可證”都無法辦理。而在拆遷期間，開發商的時間與資金投入巨大。一位房地產商告訴記者，他的企業為改造某城中村，僅拆遷補償安置就達數億元。“誰能拿到城中村土地的一級開發權，這個過程相當不透明。因為許多項目不是走的公開程序，而是靠關系暗箱操作。有時候，大企業可能還拼不過有關系的小企業。”石家莊一位業內資深人士表示。

　　為盡快回籠資金，還沒有預售證就迫不及待地開始銷售，成為多數開發商不惜鋌而走險的現實選擇。

　　而此后的收儲和招拍掛更像是一種程序性的“走過場”：許多樓盤已經開始拔地而起，房地產商才到土地整理儲備中心“拍”到。慢慢地，“先上車，后買票”模式成為省會房地產市場開發的常態。

　　監管之弊———

　　劣幣驅逐良幣，“等你證件齊全，別人早賣完了”

　　對于石家莊樓市而言，這不是第一陣整頓風。

　　為規范房地產市場，近年來，省會幾乎每年都有政府開展的專項整頓，這還不包括職能部門的日常檢查。石家莊市房地產業協會秘書長李水源也表示：“其實，樓市整頓是一直存在的，這是政府部門的例行工作。”

　　多次整頓，為何依然沒能管住“無證駕駛”的泛濫？

　　“以前整頓的時候，執法部門也是查封售樓部。一開始，開發商是通過電話聯系，在隱蔽的場所銷售。之后，就到政府部門找關系求情，拍胸脯表示不銷售。等那陣風過去之后，就又大張旗鼓地銷售了。”一位地產界人士表示。

　　業內人士也表示，客觀而言，違規項目相對低廉的價格，也吸引了諸多購房者。

　　家住裕華區的劉先生向記者表示，他并不在乎證件是否齊全。“很多樓盤都是這樣，等樓蓋好了，預售證才辦到。而這時，樓卻早已經被賣完了。”劉先生認為。

　　“你不著急賣，別人忙著賣。等你證件齊全，別人早賣完了。”省會一家頗具實力的開發商的項目經理無奈地表示，這就是劣幣驅逐良幣。

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