“其實我們銀行早在2010年就已經推出這個業務了，但是在河北省目前業務量為零，全國也很少有人咨詢這個業務。”我省一家股份制銀行人士告訴記者。

　　在我省，由于老人觀念、金融業務限制等原因，"以房養老"似乎只是看上去很美，落地卻很難。“以房養老”現實阻礙到底有哪些？

　　觀念坎：“靠兒不靠房”仍是主流觀念

　　“但存方寸地，留與子孫耕。傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感和家族傳承，尤其我們河北又是農業大省，這種觀念更是根深蒂固，很難改變。”我省保險專家賈建波告訴記者，他們之前曾經做過類似調查，9成以上的受訪者不能接受“以房養老”的模式。“以房養老”是指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。在賈建波看來，這項制度是個好制度，在國外也被證明是成功的，但是在我國尤其是我省，短時間內恐怕觀念還是難以改變。

　　賈建波建議，如果這種政策在我省推行，首先需要對響應人群的觀念進行引導轉變，特別是厘清認識誤區。即以房養老只是讓渡房產獲得改善型養老待遇，并非拿房子換基本養老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。”

　　推行坎：銀行推出三年“零成交”

　　“其實我們銀行早在2010年就已經推出這個業務了，但是在河北省目前業務量為零，全國也很少有人咨詢這個業務。”我省一家股份制銀行人士告訴記者，按照該行規定，申請“養老按揭”的借款人為養老人本人或法定贍養人，養老人須年滿55歲，法定贍養人須年滿18歲。

　　最為主要的是，這家銀行要求老年人或法定贍養人有兩套以上房產。“這也是沒辦法的事，如果只有一套房子，當出現不良貸款時，銀行不好處置，出于人文關懷，銀行也不可能強制征收客戶唯一的房產，因此才有這項規定。”這位銀行人士說。

　　此外，此業務貸款期限最多不超過10年，10年后償還本息。“準確地說，這項業務不是為了最低生活保障，而是讓老年人提高生活質量，這只適合一小部分中高端客戶。”該銀行客戶經理解釋說。

　　銀行人士也坦言，他們向客戶介紹這項業務的時候，客戶大都會說，“既然我有兩套房，我為什么不把第二套租出去，吃租金也能養老啊，干嗎非要抵押給銀行來‘倒按揭’？”正是目前我國房地產價格以及租金價格持續走高現實，吃租金養老成為了“以房養老”的最好替代業務，所以該業務遇冷也在情理之中。

　　此外，記者還了解到，根據我省的人文觀念以及房地產價格較穩定的實際情況，銀行也推出了其他類似替代的貸款業務。“我們行就有一款最長30年的住房抵押貸款，可以隨借隨還，循環首信，多次使用，如果客戶有余房，完全可以用這個業務把固定資產盤活用來養老，比一下子處置掉更能讓客戶接受。”

　　制度坎：70年產權，金融機構有擔心

　　“其實在國外，通過遺產信托等方式，可以實現以房養老，但是我國目前房屋的所有權最長只有70年，也成了遺產信托的制度性障礙，產權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。據我了解，目前我國信托公司基本沒有開展遺產信托的。”我省某信托公司人士說。

　　“住宅產權70年大限”就是保險公司的一大擔憂。賈建波說，一般住宅產權年限是70年，在這種情況下，保險公司對于抵押房屋使用權剩余年限的估值就很難，“估高了，金融機構吃虧；估低了，房主不愿意。”

　　從銀行的角度來看，通常的按揭貸款，其風險是隨著時間的推移不斷減小的。“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時間的推移，風險會不斷增大。所以，“倒按揭”利率的確定是一個大難題，如果按揭利率的確定偏向消費者，銀行的風險就會加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費者就會覺得不合算。因此，“倒按揭”牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，從估算房屋現有價值，以及預測未來房價走勢，包括將房產的價值平均分配到老人每月的養老金中，都需要大量的保險精算方面的人才，這些是金融機構必須面對的難題。

　　變現坎：需建立變現交易平臺

　　“需要有一套科學、合理的評估機制，能對房子的價值及投保人的預期壽命進行合理評價，才能確定養老金的額度，且要雙方都能接受。”賈建波告訴記者，“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。”

　　如果這個機制沒有建立的話，銀行保險公司等金融機構顯然是不愿意承擔風險。“就是這些房產拿在手里的管理成本都會很高，因此如果推行，就要解決銀行保險公司變現的問題，甚至要設置專門的交易平臺。”賈建波分析認為。

　　正如賈建波所說，“以房養老”可能會涉及評估、交易、抵押等多個環節才能最終將抵押物變現。記者在采訪我省多家房地產評估公司時，得到的回復多是“沒有開展這項業務”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現在缺乏統一平臺，業務割裂太嚴重。”

　　條件坎：符合條件老人少之又少

　　在上述已經開展過房屋“倒按揭”業務的銀行處，記者得知，該行要求必須有兩套房才能來做這項業務，“一般需要‘以房養老’的人群一定是收入低，子嗣少的人群，這些如果能有二套房的話，基本養老又不成問題。”所以，以現有的“以房養老”業務看，還存在適用人群窄、保障功能有限的缺陷。

　　而從國內外的實踐經驗來看，適合“以房養老”的人群大致有三類：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利。老人經濟狀況適中，因經濟條件很好無“以房養老”必要，經濟條件過低不具“以房養老”條件。

　　所以很大程度上，“以房養老”并非為了滿足基本養老需求，而是要改善養老條件。

　　缺口坎：養老產業跟不上成老人心病

　　“養老產品缺乏，或許會是‘以房養老’推行的最大現實障礙。”賈建波表示，“以房養老”是老人為了尋求高品質的養老服務，往往將自有產權住房賣掉再住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國目前當務之急是加大養老機構建設，補充資源短板。“可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻，吸引更多社會力量辦養老機構，讓老人住有所居、老有所養、品質有保障。”

　　據了解，目前，我國多家保險公司都推出了“養老社區”的概念，作為一款養老險的附加服務，客戶一次性繳費300萬元或者年繳20萬元繳10年后，客戶就可以選擇入住的這樣的社區，基本的衣食住行由保險公司負責，而費用就是來自于他們所購買的保險。“如果要‘以房養老’成行，恐怕在整個鏈條中，還需要建立的這樣類似的養老社區，解決老人的后顧之憂，老人才會放心地抵押房子。”賈建波分析說。

　　而從民政部數據看，我國城鄉養老機構養老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬，養老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養老錢冒險。

　　房價坎：房價會否報復性上漲？

　　“以房養老”提上日程，許多人擔心，這樣的政策會對房價形成明顯利好，造成房價的報復性上漲。“該政策的出臺，短期內將對樓市有明顯的利好，很明顯‘以房養老’，有房子就等于有了保障，有房子總比沒房子好。在住房剛需、改善性需求以及投資需求的推動下，無疑再一次充分的鼓勵人們：不要觀望，入市買房。”我省一位房產投資顧問人士如此分析說。

　　也有專家認為，以房養老也會盤活存量房價，從這個角度說，可以起到平抑物價的作用。“房子既能保值增值，又能解決退休養老，會刺激市民的購買欲，增加市場需求，增強房價上漲預期。而另一方面，部分老年人住房寬裕后，除了可以向銀行抵押外，還可以出租，或者是以大換小，將使得住房存量進入租房市場，盤活存量，也增加有效供給，又能抑制房價上漲。”

　　專家認為，由于國家目前進行試點推行，比重不會很高。加之中國傳統觀念強烈，受道德意識形態約束，家庭養老仍是中國養老的基本形式。因此，即使進行“以房養老”試點，對房價影響作用也是有限的。（記者武巖生）

關鍵詞：以房養老,落地,河北人