“其實我們銀行早在2010年就已經(jīng)推出這個業(yè)務(wù)了，但是在河北省目前業(yè)務(wù)量為零，全國也很少有人咨詢這個業(yè)務(wù)。”我省一家股份制銀行人士告訴記者。

　　在我省，由于老人觀念、金融業(yè)務(wù)限制等原因，"以房養(yǎng)老"似乎只是看上去很美，落地卻很難。“以房養(yǎng)老”現(xiàn)實阻礙到底有哪些？

　　觀念坎：“靠兒不靠房”仍是主流觀念

　　“但存方寸地，留與子孫耕。傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感和家族傳承，尤其我們河北又是農(nóng)業(yè)大省，這種觀念更是根深蒂固，很難改變。”我省保險專家賈建波告訴記者，他們之前曾經(jīng)做過類似調(diào)查，9成以上的受訪者不能接受“以房養(yǎng)老”的模式。“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。在賈建波看來，這項制度是個好制度，在國外也被證明是成功的，但是在我國尤其是我省，短時間內(nèi)恐怕觀念還是難以改變。

　　賈建波建議，如果這種政策在我省推行，首先需要對響應(yīng)人群的觀念進行引導(dǎo)轉(zhuǎn)變，特別是厘清認(rèn)識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。”

　　推行坎：銀行推出三年“零成交”

　　“其實我們銀行早在2010年就已經(jīng)推出這個業(yè)務(wù)了，但是在河北省目前業(yè)務(wù)量為零，全國也很少有人咨詢這個業(yè)務(wù)。”我省一家股份制銀行人士告訴記者，按照該行規(guī)定，申請“養(yǎng)老按揭”的借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人須年滿55歲，法定贍養(yǎng)人須年滿18歲。

　　最為主要的是，這家銀行要求老年人或法定贍養(yǎng)人有兩套以上房產(chǎn)。“這也是沒辦法的事，如果只有一套房子，當(dāng)出現(xiàn)不良貸款時，銀行不好處置，出于人文關(guān)懷，銀行也不可能強制征收客戶唯一的房產(chǎn)，因此才有這項規(guī)定。”這位銀行人士說。

　　此外，此業(yè)務(wù)貸款期限最多不超過10年，10年后償還本息。“準(zhǔn)確地說，這項業(yè)務(wù)不是為了最低生活保障，而是讓老年人提高生活質(zhì)量，這只適合一小部分中高端客戶。”該銀行客戶經(jīng)理解釋說。

　　銀行人士也坦言，他們向客戶介紹這項業(yè)務(wù)的時候，客戶大都會說，“既然我有兩套房，我為什么不把第二套租出去，吃租金也能養(yǎng)老啊，干嗎非要抵押給銀行來‘倒按揭’？”正是目前我國房地產(chǎn)價格以及租金價格持續(xù)走高現(xiàn)實，吃租金養(yǎng)老成為了“以房養(yǎng)老”的最好替代業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)遇冷也在情理之中。

　　此外，記者還了解到，根據(jù)我省的人文觀念以及房地產(chǎn)價格較穩(wěn)定的實際情況，銀行也推出了其他類似替代的貸款業(yè)務(wù)。“我們行就有一款最長30年的住房抵押貸款，可以隨借隨還，循環(huán)首信，多次使用，如果客戶有余房，完全可以用這個業(yè)務(wù)把固定資產(chǎn)盤活用來養(yǎng)老，比一下子處置掉更能讓客戶接受。”

　　制度坎：70年產(chǎn)權(quán)，金融機構(gòu)有擔(dān)心

　　“其實在國外，通過遺產(chǎn)信托等方式，可以實現(xiàn)以房養(yǎng)老，但是我國目前房屋的所有權(quán)最長只有70年，也成了遺產(chǎn)信托的制度性障礙，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。據(jù)我了解，目前我國信托公司基本沒有開展遺產(chǎn)信托的。”我省某信托公司人士說。

　　“住宅產(chǎn)權(quán)70年大限”就是保險公司的一大擔(dān)憂。賈建波說，一般住宅產(chǎn)權(quán)年限是70年，在這種情況下，保險公司對于抵押房屋使用權(quán)剩余年限的估值就很難，“估高了，金融機構(gòu)吃虧；估低了，房主不愿意。”

　　從銀行的角度來看，通常的按揭貸款，其風(fēng)險是隨著時間的推移不斷減小的。“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時間的推移，風(fēng)險會不斷增大。所以，“倒按揭”利率的確定是一個大難題，如果按揭利率的確定偏向消費者，銀行的風(fēng)險就會加大，而如果按揭利率偏向銀行，消費者就會覺得不合算。因此，“倒按揭”牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定、人的壽命預(yù)期等多個因素，從估算房屋現(xiàn)有價值，以及預(yù)測未來房價走勢，包括將房產(chǎn)的價值平均分配到老人每月的養(yǎng)老金中，都需要大量的保險精算方面的人才，這些是金融機構(gòu)必須面對的難題。

　　變現(xiàn)坎：需建立變現(xiàn)交易平臺

　　“需要有一套科學(xué)、合理的評估機制，能對房子的價值及投保人的預(yù)期壽命進行合理評價，才能確定養(yǎng)老金的額度，且要雙方都能接受。”賈建波告訴記者，“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”

　　如果這個機制沒有建立的話，銀行保險公司等金融機構(gòu)顯然是不愿意承擔(dān)風(fēng)險。“就是這些房產(chǎn)拿在手里的管理成本都會很高，因此如果推行，就要解決銀行保險公司變現(xiàn)的問題，甚至要設(shè)置專門的交易平臺。”賈建波分析認(rèn)為。

　　正如賈建波所說，“以房養(yǎng)老”可能會涉及評估、交易、抵押等多個環(huán)節(jié)才能最終將抵押物變現(xiàn)。記者在采訪我省多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項業(yè)務(wù)”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。”

　　條件坎：符合條件老人少之又少

　　在上述已經(jīng)開展過房屋“倒按揭”業(yè)務(wù)的銀行處，記者得知，該行要求必須有兩套房才能來做這項業(yè)務(wù)，“一般需要‘以房養(yǎng)老’的人群一定是收入低，子嗣少的人群，這些如果能有二套房的話，基本養(yǎng)老又不成問題。”所以，以現(xiàn)有的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)看，還存在適用人群窄、保障功能有限的缺陷。

　　而從國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗來看，適合“以房養(yǎng)老”的人群大致有三類：老人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；老人擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。老人經(jīng)濟狀況適中，因經(jīng)濟條件很好無“以房養(yǎng)老”必要，經(jīng)濟條件過低不具“以房養(yǎng)老”條件。

　　所以很大程度上，“以房養(yǎng)老”并非為了滿足基本養(yǎng)老需求，而是要改善養(yǎng)老條件。

　　缺口坎：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跟不上成老人心病

　　“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏，或許會是‘以房養(yǎng)老’推行的最大現(xiàn)實障礙。”賈建波表示，“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉再住進擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，補充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”

　　據(jù)了解，目前，我國多家保險公司都推出了“養(yǎng)老社區(qū)”的概念，作為一款養(yǎng)老險的附加服務(wù)，客戶一次性繳費300萬元或者年繳20萬元繳10年后，客戶就可以選擇入住的這樣的社區(qū)，基本的衣食住行由保險公司負(fù)責(zé)，而費用就是來自于他們所購買的保險。“如果要‘以房養(yǎng)老’成行，恐怕在整個鏈條中，還需要建立的這樣類似的養(yǎng)老社區(qū)，解決老人的后顧之憂，老人才會放心地抵押房子。”賈建波分析說。

　　而從民政部數(shù)據(jù)看，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險。

　　房價坎：房價會否報復(fù)性上漲？

　　“以房養(yǎng)老”提上日程，許多人擔(dān)心，這樣的政策會對房價形成明顯利好，造成房價的報復(fù)性上漲。“該政策的出臺，短期內(nèi)將對樓市有明顯的利好，很明顯‘以房養(yǎng)老’，有房子就等于有了保障，有房子總比沒房子好。在住房剛需、改善性需求以及投資需求的推動下，無疑再一次充分的鼓勵人們：不要觀望，入市買房。”我省一位房產(chǎn)投資顧問人士如此分析說。

　　也有專家認(rèn)為，以房養(yǎng)老也會盤活存量房價，從這個角度說，可以起到平抑物價的作用。“房子既能保值增值，又能解決退休養(yǎng)老，會刺激市民的購買欲，增加市場需求，增強房價上漲預(yù)期。而另一方面，部分老年人住房寬裕后，除了可以向銀行抵押外，還可以出租，或者是以大換小，將使得住房存量進入租房市場，盤活存量，也增加有效供給，又能抑制房價上漲。”

　　專家認(rèn)為，由于國家目前進行試點推行，比重不會很高。加之中國傳統(tǒng)觀念強烈，受道德意識形態(tài)約束，家庭養(yǎng)老仍是中國養(yǎng)老的基本形式。因此，即使進行“以房養(yǎng)老”試點，對房價影響作用也是有限的。（記者武巖生）

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老,落地,河北人