苦等“國五條”地方細則 需求雖強勁樓市難見暖春
作為樓市調控政策“國五條”細則出臺后的首個“風向標”,3月18日閉幕的“2013上海之春房展會”卻傳遞出樓市的不確定信息。 從現場氣氛來看,一方面,在嚴厲的限購和限貸調控政策下,剛性需求依舊強勁,但投資性需求已經得到明顯抑制;另一方面,買賣雙方仍在進行觀望和試探,寄望于地方“國五條”細則落地來促進房地產市場的穩定。 業內認為,雖然“國五條”地方細則落地后,二手房市場的交易成本可能增加,并將部分需求轉移至一手房市場,但短期內樓市難以再現“小陽春”行情。 買賣雙方謹慎出手 “2013上海之春房展會”有逾260家中外開發商和500個國內樓盤參展,但招商、萬科、保利、金地等龍頭企業悉數缺席。 值得注意的是,參展開發商多是維持前期報價,相對往年促銷面和優惠力度明顯減少,除了一個樓盤推出總價減10萬元的優惠外,其他項目優惠幅度多在1萬-6萬元。 不少展商也表示,目前確實沒有定價,因為“國五條”細則還沒有落地,在政策“真空期”里很難預判市場下一步是好是壞,或是變到什么程度。尤其是業界判斷“國五條”細則實施后,二手房市場交易成本增加,可能會轉移部分需求購買一手房,因此開發商目前降價動力不足。 “末班車”過后樓市或遇冷 據機構調查,“國五條”調控政策出臺后,部分開發商表示將觀察后期政策變化以決定定價策略,但普遍表示短期已不再有提價計劃。盡管開發商提價意愿顯著減弱,但北京、上海、武漢和杭州等地新房還是出現了價格上漲。 中信建投房地產分析師蘇雪晶認為,目前全國新建商品住宅庫存下降趨勢已經持續近兩個月,供給依然不足,上海、北京等城市庫存量已下降到近8個月以來的最低水平。在庫存得不到補充的情況下,房價存在上漲動力。 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,二季度房價可能會出現漲幅的回落,但依然會漲,三季度基本上會持平,2013年全年價格比2012年可能還會正增長。 21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱,因“國五條”細則將出臺,近期樓市成交出現了明顯的“末班車”行情,且在地方細則落實前的“真空”時期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會透支后期需求,未來樓市一二手房很有可能都比較冷清。 應避免誤傷合理需求 一項調查顯示,在“國五條”調控細則出臺后,28.81%的一線城市購房者選擇加速購房,但二三線城市的購房者中僅占10.25%。其中,剛性需求購房者受政策影響更加顯著。 據21世紀不動產上海區域市場研究部對旗下門店進行抽樣調查顯示,自3月1日“國五條”調控細則發布后,上海二手房市場掀起了一波成交高峰,其中不乏1-2天便簽約的閃簽客戶。 專家認為,調控政策主要是打擊投機需求,有效抑制投資行為,同時應該很好地保護鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上,近年來調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓一部分人失去購房資格,或是提高購房成本,從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望,影響后市走勢的根本還是供求和預期。 楊紅旭稱,居民在不同階段有不同的居住需求,調控政策應當鼓勵“梯度”購房,允許置換,能夠合理考量不同人群的購房需求變化,也才能平衡多種需求。對于改善性需求來說,地方政府在落實細則時應避免誤傷。 |
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