房地產市場是地域性很強的市場，即使在國家調控的大勢之下，不同的區域，因為有著不同的城市地位、不同的居民收入水平和發展前景，因為土地出讓價格、開發量、既往存量房總量等因素的不同，樓市也呈現出鮮明的地域特點。2012年我省各市的房地產市場冷暖不一，走進2013年后，樓市又將出現何種變局呢？

　　“原地踏步”是2012年承德市區房價態勢最為準確的描述。記者從承德市住房和城鄉建設局了解到，相比2011年，承德市區新建商品住宅平均價格從每平方米5800元，下降至5780元。業內人士介紹，考慮到新開工的項目多集中在價位偏低的老城外，這區區20元的平均價差完全可以忽略不計，可以說是原地踏步。

　　寒意

　　資金吃緊信心不足新開工面積下降九成

　　在走訪時，記者看到，今年承德市區新開工的房地產開發項目寥寥，而一些早已開工建設數年的項目，因資金、手續等諸多原因，紛紛推遲了交工時間。

　　據一位房地產公司工程部梁經理介紹，年初，該公司原本有一新地塊計劃去年年中開工，但因圖紙設計、規劃審批等程序進展緩慢，再加上市場未見抬頭趨勢，管理層在彷徨中將工期一推再推。“今年年中開工就不錯了。”梁經理告訴記者，目前，各大商業銀行對于面積在20萬平方米的房地產項目，原則上不給予信貸支持。“萬一房子開工了，后續資金跟不上，就不得不向民間募集資金。這就會增多開發成本，產生一系列無法預料的困難。”梁經理說，現在房地產公司管理層普遍的心態是“在市場形勢明朗之前，寧可按兵不動，也不冒死前進半步”。

　　記者從承德市住建局了解到，截至去年上半年，承德市區房地產綜合開發新開工項目共3個，新開工面積10.6萬平方米，同比下降90%，其中住宅新開工面積0.6萬平方米，同比下降98.5%。相關人員告訴記者，去年下半年的數據還沒有確定，但與去年上半年的數據不會有太大變化。

　　房價

　　平均房價原地踏步有炒房者報價低于公開售價

　　根據承德市住建局統計，2012年承德市區商品住宅均價為5780元，比上一年度均價下降了20元。不過，相關人員表示，均價數據并不能反映一個地方房屋價格的真實情況。“承德市區新開工項目絕大部分都在老城區之外，價格在四五千元，而老城區的項目極少，但價格在一萬元左右，所以簡單的平均，就可能把均價拉高，無法反映大部分項目的真實價格。”

　　記者在采訪時了解到，承德市區今年一處違規提前預售的新建項目，房價為4000元左右，且出現少有的搶購場面。一位房地產銷售公司經理告訴記者，出現搶購的原因是，該地塊相對地處山區的承德市區來說，地勢較為平坦，小區建成后的面積也很大，商業、學校等配套設施較為完善。另外，加上較為低廉的價格，因此出現搶購。

　　記者在走訪時發現，一些正在建成或即將交付使用的樓房價格，呈現出兩種截然不同的價格。以一處名為四季城的小區為例，銷售中心給出的每平方米價格在4500元左右，而從炒房者手中購買的價格在3800元左右。“這個小區開盤時不到3000元，盡管漲了不少，但這兩年價格好像一直沒怎么變。”該銷售經理告訴記者，由于承德市開發區基礎設施建設滯后，加上存在大量投機性購房者，造成一些已經交付使用的樓房空置率很高。“租房的人都覺得遠，一些看到沒有上漲空間，資金壓力大的人，就開始推銷手中的房源，這就形成了兩個差距很大的價格。”

　　土地市場

　　地價高企開發商預期不樂觀三地塊三次遭遇集體流拍

　　承德市政府一位工作人員告訴記者，近日，承德市區三處地塊在投標時，第三次遭遇集體流拍，這讓當地政府深感房地產市場持續低迷的寒意。

　　一位房地產公司經理告訴記者，地產商不愿拿地的原因除了市場低迷外，還有就是地價太高，增加了建設成本。“現在土地價格每畝在260萬以上，每平方米的土地成本為1000元，加上配套設施費600多元，建筑成本1500到2000元(分多層和高層建筑)，財務成本200多元，各種稅費約占房價的13%，如果房價5000元，稅費約為650元，依此計算，如果現在開工建設，每平方米的房屋成本價在4000元到4500元。”這位經理表示，如此高的成本，使得承德市區房價的調整空間很小。“除非公司實力強，前幾年拿到的地，現在慢慢開發。”

　　購房者

　　選樓盤更在意配套設施“購房”正在向“選房”轉變

　　幾年前，在房地產市場極度瘋狂時，許多人都被這種瘋狂沖昏了頭腦。“那時候就覺得，只要提前一天買到房，就能掙不少錢。”承德市民劉先生回憶道，“小區周邊環境，配套設施是否完備，公交車通不通，有沒有學校等都很少考慮，即使考慮，也不會做太多計較，因為每天變動的房價，根本就不給大家坐下來考慮的時間。”

　　幾年后，當劉先生和許多人住進位于承德市開發區的新小區后發現，這里當初宣傳的標準化幼兒園、小學仍不見蹤影，孩子就學、日常購物都扎進擁擠的老城區，面對一系列隨之而來的問題，這里的居民慢慢認識到，房子不僅僅是個睡覺的地方，而房子周邊的一切，直接關系著生活質量的高低，甚至孩子未來的發展。

　　記者在采訪時了解到，隨著城市化進程的加快，承德市區周邊許多村莊進行了城中村改造，然而，村民們還沒有體會到想要的城市生活。“拆遷時，村里學校也拆了，計劃復建，但現在啥時候建，還不知道呢。”喇嘛寺村的一位村民告訴記者，由于回遷時間表一再推遲，他和以前的鄰居都分散在市里租房住，許多村莊的孩子都擠進了承德市區僅有的幾所小學內。“一個班七八十個孩子，再好的老師，也不可能照顧到每一個孩子。”

　　在承德市實驗小區門口采訪時，一些家長告訴記者，如果現在買房，一定要看看小區周邊有沒有幼兒園，有沒有學校。“就算房價高點，也要選這種地方，不然，每天接送孩子太不方便了。”記者了解到，以實驗小區周邊房價為例，從五六年前的三四千元，已經上漲到如今的一萬元以上。“現在房價不怎么漲了，所以買房就可以好好選了，配套設施好，房子估計會好賣點。”

　　一家房地產公司經理也認同這些市民的觀點。“現在許多地塊距離承德市中心區比較遠，教育、醫療、購物設施都是空白，無法吸引和拉動居民的購買力，而這種配套設施的建設，離不開政府的投入，所以說，政府部門應當在開發一個區域時，先完善配套設施，這樣才能推進城市化進程更加健康和諧地發展。”

　　前瞻

　　承德商品房供給充足觀望之下降價預期強烈

　　記者從承德市住建局了解到，目前承德市購房者以自住和改善性居住的剛性需求為主，投資和投機需求比例較小。從2011年第四季度開始，承德市已經具備預售條件的樓盤，交易量開始下降，地里位置較差、價格相對較高的性價比較低的項目交易量明顯下降，比同期下降三成以上。

　　承德市住建局相關人員表示，目前承德市房地產市場還存在一些問題。“一些開發企業面臨資金壓力，不敢輕易開工建設。”相關人員告訴記者，受國家調控的影響，房地產銷售成交量下滑，銷售額低于投資額，資金回籠壓力增大。“另一方面，開發企業在目前經濟政策環境下，貸款門檻較高，貸款難度大，很難得到銀行資金的支持，其他融資渠道較少，造成房地產開發速度放緩。”

　　據介紹，盡管開發速度放緩，但由于近兩年開發量持續增長，結轉項目較多，同時隨著一些大型房地產項目的竣工，目前承德市商品房供給充足，2012年，承德市中心區商品房預計竣工面積329萬平方米，同比增長27.82%。相關人員告訴記者，隨著一些大型房地產項目的集中上市，加上“城中村”改造、棚戶區改建相對抵消了一部分居民的剛性需求。“現在購房者對未來房價都抱有下降預期，市場觀望氣氛較為濃厚，房屋銷售速度放緩。”

　　建議

　　樓市低迷可能引發連鎖反應政府應提前制定應對措施

　　相關人員介紹，市場形勢的低迷，有可能引發一些連鎖反應。“房屋滯銷，資金無法及時回籠，就可能造成資金鏈斷裂，已經取得土地使用證的開發商，不敢輕易開工建設，將會造成開發建設不積極，個別開發企業可能會無法如期完工，造成社會不穩定因素，同時，可能引起開發、建筑、原材料等行業就業及銷售問題。”相關人員告訴記者，針對存在的一系列問題，承德市住建局應根據當地實際，制定應對措施，促進當地房地產市場平穩健康發展。

　　相關新聞

　　政策大勢：2013年樓市主打“去投資化”

　　城鎮化不會成為樓市“利好”

　　住建部近日明確表示，今年將堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續實行限購措施，堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　許多市場人士表示，住建部這一表態，很明顯是給當前部分城市房地產市場重新出現的“過熱”苗頭潑了一盆冷水。

　　但是，2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，新型城鎮化思路的提出以及保障房建設繼續加碼等因素將給房地產業帶來一定利好，房地產調控政策將根據經濟環境進行適當的微調，以促進發展，保障民生。“不過，城鎮化不是房地產化，房地產有其自身發展規律和發展階段，未來不可能再現過去那樣的暴利，而是轉入利潤均衡、以質取勝的時代。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說。

　　相對城鎮化，更引人關注的是房產稅最終能否落地。張東表示，房產稅逐步擴大試點的時機已成熟，但什么時候推出還要看各方的利益權衡。“房產稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機成本和投資成本，打擊炒房，保護和引導普通商品房的消費，確保老百姓的住房權。”(記者 陳寶云) 

關鍵詞：地產,房價,資金